Обмен и мена квартир

Среди сделок с недвижимостью, наряду с куплей-продажей квартир, довольно распространены сделки по обмену и мене жилых помещений. Сделки по обмену и мене очень схожи, только объектом сделки договора обмена являются муниципальные квартиры, а объектом сделки договора мены являются квартиры, находящиеся в собственности у сторон обмена. На практике оба вида этих сделок называют обменом.

Проведение сделок по обмену предполагает равноценность недвижимого имущества, которыми обмениваются стороны. Но сделки по обмену относят к возмездным сделкам, т.е. правила возмездных сделок распространяются на договора обмена, а значит:

1. по ним начисляется налогообложение;
2. супруг имеет право на половину имущества, полученного в результате сделки вторым супругом;
3. сохраняется преимущественное право на покупку у прочих долевых собственников и т.д.

Риэлторские конторы более охотно занимаются двойными договорами купли-продажи, нежели договорами обмена и мена квартир. Это объясняется тем, что договора обмена требуют большей юридической подготовленности и юридической практики, что чаще всего у риэлтеров отсутствует.

Чтобы договор мены был составлен правильно, нужно изучать объекты мены более подробно в части их оценки, чтобы в последствии не возникали судебные тяжбы о неправомерности сделки обмена. Договора обмена квартир менее охотно рассматриваются регистрационными службами, что объясняется их формализованностью, а порой и коррупционностью. Если у работников регистрационной службы возникнет непонимание сути договора в какой-то его части или он будет для них нов, то им проще отказаться его регистрировать, чем продолжать изучать возможность регистрации. То есть риски при проведении договоров обмена или мены квартир больше, нежели при проведении договоров купли- продажи в связи с необходимостью знаний юридических тонкостей, гарантирующих защиту прав всех сторон имеющих права на это имущество.

Договору обмена или мены не подлежат квартиры, находящиеся в разных субъектах РФ. Например, Москва и Московская область - это разные субъекты РФ. Договор обмена, как и переоформление перехода права собственности, проходит регистрацию по месту нахождения объектов недвижимости, поэтому если два объекта договора находятся в разных регионах, оформление сделки становится невозможным. Если один из объектов недвижимости находится в собственности стороны обмена, а второй объект недвижимости является муниципальной собственностью, то договор обмена между ними также невозможен.

Повышенным риском будут обладать договора мены, если вопрос налогообложения объекта недвижимости остается открытым, то есть он является собственностью одной из сторон обмена менее 3-х лет, а, следовательно, облагается налогом. В подобном обмене при определении стоимости квартир необходимо учитывать минимизацию налогообложения или возможность полного исключения налога.

Все риски, существующие при сделках по купли-продажи недвижимости присущи и договорам обмена или мены. Существует опасность признания договора не действительным и расторжения сделки. Договор должен быть подкреплен всеми необходимыми документами – согласием супругов на сделку, подтверждением отсутствия претензий долевых собственников недвижимости, подтверждением наличия воли сторон на сделку. Отсутствие обстоятельств, препятствующих проведению сделок по обмену или мены квартир, и многие другие тонкости в подготовке договора могут проследить только обладающие юридической подготовкой специалисты-практики.