Ипотечный кредит: как не налететь на невидимые камни?

Не надейтесь на то, что, после того, как вы выберете ипотечный кредит, соберете первоначальный ипотечный взнос и получите согласие банка, ваши проблемы останутся позади. Нет, проблемы только начнутся, если вы не будете следовать определённым правилам.

Внимательно изучите договор кредитования, который должен выслать вам банк за несколько дней до того момента, когда вы поставите под ним свою подпись. Читайте каждое написанное в нем слово, осмысливайте каждое предложение, делая выводы, соображайте, чем подписание этого документа может откликнуться вам в будущем. Читайте все слова и изучайте каждую цифру, особенно внимательно, читайте текст, написанный мелким шрифтом, если плохо со зрением, наденьте очки. Ипотечный договор – это тот документ, который будет долгие годы диктовать вам свои условия и регулировать вашу жизнь. Именно из кредитного договора будут ясны для вас истинные намерения банка. Условия ипотеки, которые вас привлекли, могут быть при детальном изучении осложнены замаскированными поборами.
Вы должны сообщить банку о себе только правдивую информацию.

При составлении каждого документа за вашей подписью будьте въедливы, цепляйтесь к каждой мелочи, заставьте представителя банка растолковать вам все неясные места документа. Ежели, конечно, не преследуете цели предоставить в полное распоряжение банкиров ваши денежки.

Надеюсь, что главное вы усвоили, а теперь по порядку обсудим план ваших действий после того, как вы приняли решение взять ипотечный кредит.

Выбор ипотечного кредита

Вы выбрали для себя кредитную программу. Ещё до разговора с представителем банка надо изучить особенности данного кредита. Эту информацию можно найти в открытых источниках. Например, на форумах и в статьях Интерната об ипотечных кредитах. После такой подготовки проще ориентироваться в особенностях ипотеки.

Подводных камней при оформлении ипотечного кредита немало, но вы сможете задавать прямые, чётко сформулированные вопросы представителю банка, допустим, вы задаёте вопрос: "Какова ваша процентная ставка"?, ответ будет, например: "от 9% годовых в рублях". При этом банковский сотрудник вас не обманет, он просто не сообщит вам о том, что проценты разнятся в зависимости от конкретных условий заемщика. А зачем? Ведь вы его об этом не спрашивали.

Ваша задача, заставить его разобрать вместе с вами все интересующие вас моменты. Если вы считаете, что на какой-то вопрос представитель банка ответил недостаточно ясно, надо обратиться на горячую линию банка и прояснить для себя вопрос. И тогда вы не попадёте в ситуацию, когда беря кредит, допустим, под 12 процентов годовых, а потом узнаёте, что эти 12 превратились в 14.

Контролируем процесс рассмотрения банком документов на выдачу ипотечного кредита

Вы, как потенциальный заёмщик, должны собрать документы, затребованные банком, а кредитный комитет банка обязан их рассмотреть. Менеджер банка, скорее всего, будет настроен к вам очень благожелательно. Не обольщайтесь, в его задачу входит собрать с вас необходимые бумаги и всё. Изучать их и принимать решения о выдаче кредита, будет другой человек – аналитик кредитного отдела. Для вас доступ к нему закрыт.

Этот человек несёт ответственность за "качество" заёмщика. Поэтому есть вероятность, что помимо трудового договора и справка 2-НДФЛ о доходах, банк потребует от вас другие документы, например справку с вашей работы о том, что вы выполняете работу, которая прописана в вашем трудовом договоре и за неё получаете именно ту заработную плату, которая отражёна в предоставленной справке. Аналитик страхуется от ненужных проблем.

Приготовьтесь к тому, что придется получать и приносить в банк всё новые и новые документы.

Здесь, дурную услугу может оказать, то, что вы первоначально указали неверную информацию о себе. Это может быть не указанный вами действующий кредит или наличие просрочек при погашении прошлых кредитов. Это могут быть неточности в заполненной вами анкете клиента. Не мешает почаще напоминать о себе, интересоваться, как обстоят ваши дела.

Сделка купли-продажи квартиры и подписание кредитного договора

Сделка купли-продажи квартиры и подписание вами кредитного договора – самый ответственный и важный этап в Вашей кредитной эпопее.

В практике подобного рода сделок известны случаи, когда для предварительного просмотра клиент получал один текст договора, а на подпись, как окончательный вариант, другой. Например, заявленная в нём процентная ставка оказывалась несколько выше. И это в тот момент, когда потрачены деньги на оценку квартиры, аванс продавцу и т.п. Сам заемщик уже видит себя обладателем конкретной квартиры. Правда в настоящее время, такие вещи встречаются крайне редко, но быть начеку не мешает.

Форма договора может измениться и в том случае, если с момента обращения пройдет длительный период времени. К такой технической накладке тоже надо быть готовым.

Необходимо настоятельно потребовать у банка кредитный договор, именно тот договор, на котором будет стоять ваша подпись, для предварительного ознакомления. В нормальном банке проект кредитного договора, где обговорены условия и параметры вашего ипотечного кредита вышлют за несколько дней до подписания его Вами. Если такой договор вы не получили, затребуйте его у банка сами в письменном виде, а не по телефону. Банк отказать Вам не имеет права. Все возникшие вопросы по терминологии, цифрам, формулировкам важно прояснить до сделки.

Все выплаты, которые вы производите по полученной ипотеке, должны быть документированы. Придерживайтесь золотого правила: производить выплату по кредиту не в последний момент, а хотя бы за три дня до указанного в договоре крайнего срока. Чтобы обезопасить себя от возможных сбоев, лучше производить эти выплаты через банковскую кассу. Так как здесь вы можете заметить любую ошибку операционистки, которую та обязана будет исправить. Необходимо тщательно проверять реквизиты произведенного вами платежа:

• счет,
• сумму,
• дату.

Если вы взяли ипотечный кредит, то старайтесь не допускать просрочек с платежами. Вас занесут в черный список банка, и у вас могут возникнуть проблемы с получением нового кредита. Если у вас возникли проблемы, например, вы лишились работы, поэтому временно не сможете осуществлять платежи, надо поставить об этом в известность банк в письменной форме. Затем лично приехать в банк для решения вопроса (лучше со своим адвокатом).

Если вы считаете, что выполняете все условия заключенного вами ипотечного договора, а банк предъявляет к вам необоснованные требования, то обратитесь для начала к адвокату, он разберётся в ситуации и разъяснит дальнейший ход ваших действий. Если хотите действовать самостоятельно, то пишите жалобу на имя управляющего банком. Если безрезультатно, обращайтесь в ту инстанцию, которой подчиняется ваш банк, в Роспотребнадзор, в прокуратуру, в суд.

Завершение выплат по ипотеке

При завершении выплат по кредиту и снятии обременения с квартиры, получите в банке соответствующие документы. В документе должно быть написано, что данный ипотечный кредит погашен вами полностью.